【坦洲故事】珠海与坦洲是“肉体关系”？一个珠海市民眼中真实的坦洲
所谓“肉体关系”？
我所理解渴求的排序下，器官的结合虽然是（除法理外）人和人、人和事最甜蜜的关系，但也会因为器官的退化而产生变化，还有一种是指因实际需求，以身体肌能为载体，双方无非法定关系或契约（可以理解为非主旋律上）关系，也可以理解为“事实婚姻”。如果深层次的理解，比器官关系对人影响更大的是肌体关系。如拿房地产案例理解是如深圳房价上涨时，过去大亚湾买房因为海和便宜，那一下子很爽，然而让你每天都爽的时候，你就不会觉得“爽”了，如果深圳房价下滑，估计连过去的心情都没了，“它”和“它”很愉快，但“它”随时可以不要“它”，这种关系我认为是肉体关系中的器官层级，是较低端的关系，但如果福田和南山，“它”的改变直接改变“它”，任何“它”都无法当对方不存在。因为，双方人、财、情、文化都深度结合在一起，这种关系我认为这是肌体关系，双方互为对方的一部分，帕拉图关系、器官关系、肌体关系我都统称为肉体关系，而肌体关系我认为是的肉体关系是最高等级的，因为你可以不要爱情、欢愉，但你不会割下你的黑色的眼睛去寻找光明。
坦洲更像珠海肌体的一部分，而且处于心脏位置，比“南山”更“福田”南
在珠海房地产市场上，经常将坦洲对比的对象通常是金湾、斗门，然而三者真实属性差异极大，珠海整个地形呈东西走向，东部以丘陵地形为主，西部以平原为主，中间通过珠海大道连接，珠海东部一直是珠海发展龙头，也是外界对珠海所有认知的来源（依山、伴海、典型的园林城市风貌），坦洲位于东西城中间，以冲积平原为主，小山、无海、无湖，长得一般，比起西部，坦洲更像时珠海心脏肌体一部分，两者之间连接毛细血管通道多达12处，除了车行管道外，还有步行通道，两边的人都是一个族群构成，比“南山”更“福田”的地方。在珠海房地产市场上，经常将坦洲对比的对象通常是金湾、斗门，然而三者真实属性差异极大，珠海整个地形呈东西走向，东部以丘陵地形为主，西部以平原为主，中间通过珠海大道连接，珠海东部一直是珠海发展龙头，也是外界对珠海所有认知的来源（依山、伴海、典型的园林城市风貌），坦洲位于东西城中间，以冲积平原为主，小山、无海、无湖，长得一般，比起西部，坦洲更像时珠海心脏肌体一部分，两者之间连接毛细血管通道多达12处，除了车行管道外，还有步行通道，两边的人都是一个族群构成，比“南山”更“福田”的地方。
坦洲是寄养在中山男友的私生子
金湾是有梦想寄托的国画女生
斗门是野蛮生长的三儿子
坦洲如以距离理解，比起西部亲生小孩，更像香洲妈妈寄养在中山男朋友的私生子，一切都要靠博弈才能生存和发展，所以，长得很实在，不娇气，如坦洲地质条件都比珠海简单，平均桩深度40米，珠海风景优美，但也娇气，南屏工业园有的地方要打过百米桩，横琴十字门也要打60-100米。
金湾、斗门和主城区有指腹为婚和行政法规的基础，金湾像美丽的二女儿，香洲妈妈把一切都安排好了，只管按步就班把洪鹤大桥、金海大桥、港珠澳大桥延长线接过来，同时也将主城区、横琴自贸区、洪湾新区含金量接过来，貌美如花和霓裳羽衣是肯定的，所以，人少点，素质高点，像个学国画的女生，现在素描学习基础进行差不多时候，大家都觉得小姑娘开始变漂亮时，所有大佬都来提亲了，这两年的礼金从保利哥的3500元到今年1月龙先生的6730元，都是看上了国画女生未来的成熟女性价值，连房价由原来的“高、冷”，到现在的“高、抢”。金湾拥有漫长的海岸线、有山、有湖、高尔夫球场、学校林立、再加上居民基本都是外来移民为主，是珠海所有行政区中和吉大（很多人脑海中的珠海印象）相似度最接近的。在国画女生开始进入蜜桃时，第二个珠海影子会逐步在金湾形成，但目前国画女生目前还是一个梦想和寄托，还没有形成和肌体关系，我感觉和主城区依然还是处于帕拉图关系。
斗门像自生自养的三儿子，井岸基本是以原著民为主，香洲妈妈对其影响极其有限，由于缺乏妈妈的规划引导，略带点野蛮生长的味道，很多都是工业人口，外地人来斗门买房是很“爽”的事，5000元到17000元的都有，但那些远至镇区的项目要主城区的人每天过去住的话，那就很难，所以文化交融并没有和购买行为挂钩。我的理解香洲和斗门之间共性点不多，在肉体关系中更像较遥远的器官关系。
珠海不明觉厉的规划
珠海的普通购房者的不明觉厉
南屏工业园是市里难得的平地，未计格力工业城也有4.36平方公里，如果按50%是建设用地，2.0容积率计算，会提供4万户以上住宅，分流10来万居民，又是一个新南湾的可能，但是历史没有重来，当年如果没有南屏工业园，估计珠海大道美化和珠海大桥维修费用都不知道从哪支出。
将军山位于珠海大道南侧，在珠海对山体的保护条例下，也是没有可能大范围开发的。
唐家片区，目前高新区一直是地王频繁出现地点，而且其山海资源丰富、公共交通道路狭窄导致未来大交通发展机会不大、并不是一个刚需的好选择，唐家填海区同样存在这些问题，往北走，到珠海北站附近，今年下半年有地挂牌，然而对于现在商贸集中地距离太远，分流高新区就业的人流是没有问题，但要引导主城区的客户就很难。
上冲片区因靠新香洲近，本来是最应该扮演主城区分类人群角色，还是由于开发规模有限，只能局部引导部分老城区客户。
湾仔处于横琴自贸区和主城区之间，也是珠港澳大桥第一个出口，而且湾仔地形是呈狭长形，背山面海，一副香港半山豪宅的味道，加上十字门中央商务区开发，如果刚需购房在这里，根本是不现实的。
鹤洲北片区位于珠海大桥西，泥湾门大桥以东，都是城市缓冲带这点，我一直没有搞明白，要缓冲什么？为了未来一个可能的项目或发展区域，预留83平方公里土地，而且都是平地，理论上可分流100万以上人口，可以再造一个珠海，这种大师级规划水平，在当时GDP仅千亿、70%是国有经济的中小型城市里，的确是高瞻远瞩，珠海普通刚需购房者就悲催些，控制性规范越多，土地价值越高，房价也就越高，这是一个现实情况，再加上人口基数不够，轨道交通没有可能，普通购房者以交通距离来制定工作+生活的模式下，可选择的地方就不多了，坦洲就是在珠海这种不明觉厉的规划下成长起来的。
当专业人士点评珠海房地产市场都觉得很大泡沫的时候，来源还是珠海没有他们脑海的“产业”，在一个貌美如花的城市里、有陆路通向香港和澳门，还有广东三大自贸区之一的横琴，在城市规划“特点”的几重压力下，传统产业肯定是很难生存的，而新产业的形态还在塑形中。春江水暖钱先知，资产升幅比正常收入高，某个角度也正常，这可能也是很多人认为珠海房地产存在泡沫原因之一，如果珠海人口没有增加的话，这些怀疑都是合理的，但如人口一旦增加，供不应求的情况就会增加，再加上珠海目前已经成为外来资本避风港，那一切扭曲和加速变化都是可能发生的，这也是为什么很多公司来珠海总是觉得珠海人少、产业链条单薄，但房价总是那么贵的原因（当然，之前8年正确也不一定代表以后正确）。
我们尊重历史，其产生必有合理性，在南屏工业园建设后，普通刚需客户就必须要穿过南屏工业园、鹤洲北直接来到金湾，加上国画女生配套远景真的不错，所以地王频出，如果M2发行长期维持在12-13之间，就算金海大桥不动工，光是体育公园建设、中心湖开工、天志配套开始、省实验中学金湾分校招生、省人民医院第六分院开业这几个硬通货指标都足以让金湾核心区价格过2万以上。坦洲就成为主城区发展后的中低端购房消费的一个出口，特别是靠短距离实现工作+生活的客户，坦洲可能是其唯一的选择。
从近几年坦洲的成交情况分析，成交套数情况呈稳步增长，预计2016年的涨幅会比同期增加30%左右，均价年均增长10%左右，从成交面积来看，坦洲整体每套的平均面积基本在105-110㎡，比较符合珠海的刚需型和二套房的购房群体。
坦洲与珠海肌体关系紧密相连，相互交融
坦洲市场
我们公司2008年就开始做坦洲项目是安*丽苑，当时是我一个拍档接的项目，我自己在三乡有些资源，对坦洲重视程度不够，后来单子丢了，我之后很长时间去做了西部开荒牛，坦洲也就放下了，现在回想，当时决策有点鲁莽。还好在2013年俊*项目有机会让我们深度参与，通过这项目我们公司第一次深入了解坦洲客户实际情况，这是梁总第一个开发的项目，可以这样信任我们，在这里，向梁总表达一份真挚的谢意。
一方水土一方规矩
刚开始项目周边情况真的不理想，后面是排洪渠，和珠海之间通道还没有连接，项目前面是村路，整条环市东南路都是半成品状态，接盘兴奋后，脑袋里全是忐忑，客户在哪？由于是项目初期，客户不可能投放大量广告，于是我们逐家逐户去拜访十四村附近的商户，反应回来的信息是客户对项目周边还停留在6000-7000元/㎡左右，离客户要求还远着，于是开始走出坦洲，来到翠微工业区拜访客户，感觉价格是能过7500，但客户较飘浮，可能也是我们太紧张。
其实当时客户具体出价我们心里只能大大概概，如果说精确到百位数那肯定是骗人的，因为和梁总私交不错，亦师亦友，当商业行为有了友情后，心里压力比一般常规项目要大，加上当时8月不用常驻深圳，刚回后状态感总是觉得不够，开放售楼部到开盘前14天，脑海每天都是客群在那？有没有可能批量成交？甲方社会关系非常好，内部登记的过200套，但我深知，这些都是处于投资和投机之间，稳定性不高，考验还是在外部客户认可程度上。在这基础上，我们站在客户角度提了很多建议，如增加现场卖点从而弱化项目规模问题，还有加大推广等，甲方很给力，在一个刚需盘做出豪宅的卖场，售楼部、全石材大堂、室内电梯、概念样板房，这些最重要的营销工具都在30天完成，然后在主要路口做了3个告示牌，配合网络、公交一些常规推广，好彩的是坦洲上门量是很大的，每天上门都在30批以上，我们在西部操作项目多年，每天上门量过30批是极少的，我当时坐在售楼部看着人来人往的时候，而且上门客户感觉都很真实（没错，是很真实，什么是很真实，就是都像客户），心里安全感好些，来的人群除了在周边工作外，很多都是主城区的刚需客，意外是公务员也不少，这些客户问题基本集中在户型开间、和珠海之间接轨之处具体路径安排等，有点尴尬是我们之前很紧张的如环境、品牌、规模等问题，然后为弱化这些问题花了大钱去做的一些动作，但客户关注极少（其实搬珠海套路过坦洲，有点浪费甲方的钱），之后大卖后感觉一方水土还是有一方规矩，在一个陌生区域做项目，最难是从理论到实战，客户不会是静态的，然而开盘周期是短暂的，相信之后再做坦洲项目，客户锁定精确度会高很多，很多无用的营销动作都可省略，经过俊*项目后，开始对坦洲有了一些认识，对人群特点有了些感悟，一直想动笔写一下我对坦洲的理解，但和健哥、荣哥、光哥这些本地哥们沟通后，总是觉得自己对坦洲认识还不深，所以一直不敢动笔，碰巧我们代理的恒大名都旁环豪雅居项目准备开售，借这个机会表达一下对坦洲的一些看法。
坦南与坦北，本土力量与外来力量的标签
坦洲房地产开发区域主要分坦洲南、坦北2个地区，这2个地方是个有意思的地方，有意思的原因这2个地区分别代表本土力量和外来力量，那个房价高代表那个背后力量的强大，这点和珠海湾仔、新香洲很像，目前新香洲大盘价格依然是比湾仔要贵，说明了本土力量比外来力量强大，坦南背后是珠海南屏，坦北背后是坦洲新区和神湾，坦南全面超越坦北价格是在2011年，主要原因当时是珠海主城区价格过1.6万，坦南在坦洲规划当中并不是最重要发展区，更多是给珠海做配套，早期是工业配套，所以，该片区学校、医院，包括公共活动场所、公共交流场地都缺乏，但由于太靠近珠海，所以房地产市场价格和珠海紧密挂钩，反而和坦洲政府是否重视联系不大。
★坦南
坦洲南分两块，一块是十四村为核心老区，由环市东南路两侧项目组成，我们公司称为“步行区”，该区域特点人口密集，和珠海相连点较多，是珠海人最早进入坦洲的地区，该区域氛围是自发形成的，粗略计算，有3个人行通道，每一个都是人口密集区，代表项目百花小镇、绿杨居，较新的项目有俊和闲庭、阳光里、中凯华庭，过百万平方米体量大盘只有佳境康城，目前价格过1.5万，周边还有大量集体产权、个人产权项目，这个片区开发商（除了佳境康城）基本都以本土老板为主，如按项目和区域发展远景看，比不上车行区，但该区域和珠海距离实在太近，商住用地实在太少，目前除了环洲酒店对面还有一块土地外，该区域基本没有新土地供应，目前这区域有2个发展端口，一个是靠近珠海有轨电车这段，在有轨电车二号线动工遥遥无期情况下，目前该区域价格已经基本接近顶值，另一个端头是十四村附近，房价是否能再上一个台阶就要看鞍莲路上3个改造项目（天大药业、烂尾楼、宝元鞋厂）的进度。
★坦北
最近较红的置业地点是坦洲第二工业区周边区域，欣锠大道以东，菜子街以西，代表项目是恒大名都，周边交通道路刚好完成，未来片区还有大量土地配合控规展开，在目前土地市场高烧不退的情况下，这是极其难得。
第一阶段 纯价格时代，自住为主
坦洲房地产第一阶段，2003年当时棕榈假日卖2800元，洲际卖2400，我了解到情况是当时唐家可以挑选项目不多和价格较贵，很多高新区企业如同*科技等因为要留住人才，企业配有直达巴士直到坦洲南（房价洼地），当时没有凤凰山隧道，一趟下来也要1个多小时，在当年这是个无法想象的上下班时间，在我们当年舒舒服服5点约吃饭，6点可以上菜的生活状态是无法想象的，然而，长途上班在2003年就已经开始，只是主城区工作的人无法体会，那时候，8-10万首付是绝大数人的全部存款，为了省2万元首付，宁愿到关外购房，也正是这些孜孜不倦的工作者，给珠海提供了大量的服务，房地产在当时根本不是投资产品或家庭资产配置，100%都是自住为主，另一面，坦洲对于珠海而言，是低端、便宜的等义词，是纯价格比时代。
第二阶段 性价比时代，房地产启蒙
第二阶段是2007年坦洲北的开发，锦绣国际花园开通直达香洲巴士，我在2009年上午曾有一次看到早班车基本是满座的，上面都是主城区上班的珠海居民，这阶段，坦洲房地产启蒙阶段，是通过大盘的园林、规模、社区文化所带动。有点像2005年华发新城对于香洲的意义，这个时期，是珠海土地紧缺时代的开始，坦洲土地相对低廉些，大规模开发是坦洲特色，通过大盘形成了和主城区的竞争差异化，坦洲真正迎来大盘居住（但产品打造较粗糙）的时代，也是第一次开始进入性价比阶段。
坦洲 卡在过去与未来
现在珠海城市化已进入第二阶段，对珠海客户而言，在坦洲置业除了自住外，资产配置也是一份考虑核心元素，这是坦洲产品全线升级的，如室内外泳池、全石材大堂铺装，坦洲价格在2011年后屡创新高。
如果目前我们还在只在评论坦洲市场是单纯还是投资？是低端还是高端等简单分类，这种眼光看坦洲想法已经OUT了，风起于青萍之末，在珠海房价飙升的开始时，坦洲就注定是风口城市，坦洲虽然和珠海距离较近，但毕竟是两个不同的行政区，而且珠海和问中山关系比较微妙，不像深圳特区经济发达，惠州是以配合和靠拢的心态面对深圳，两地互动事宜很容易达成一致，珠海虽然也是特区，但经济一直不是很好，据说还曾经问中山借钱过年，所以在地区市政博奕中经常处于弱势，很多事情包括香海大桥，也是由于涉及需政府出面处理的都进度缓慢，哪怕一条小路贯通都要双方政府高层数次沟通未果，这些都在潜意识让大家心里觉得坦洲依然和珠海不是一个“组织”的原因。
坦洲位置注定了受周边大佬影响，现在企业运营成本高涨，原来加工业经济结构已经无法抗衡房地产的诱惑。有的城市是当主角，有的地区是睡城，这是现实也是真实的市场规律，过去原来坦洲靠对接珠海搬迁过来的工业，日子其实活得比珠海普通老百姓好，居民幸福感比珠海强多了，现在土地价值变贵，未来似乎还会更贵，坦洲本地居民也很迷茫，未来坦洲是怎样？自己定位是什么？
对于坦洲，我不怎么关心房地产价格，因为和当本地人关系不大，价格是跟随珠海主城区价格变化而变化，我喜欢揣摩坦洲和珠海一些微妙关系和两地居住者生活习惯。坦洲客户基本都是外地移民人群为主，本土关系不多，真实的坦洲理解，远比我们平常中看到嘈杂、拥堵、人车不分的小街道要的复杂得多，很多时候靠规则多过靠法理去解决日常问题，这些都是在珠海主城区人民难以想象的。
随着珠港澳大桥、横琴自贸区的建设，加上留校潮的开始，在珠海这几年的变化是进20年变化最大的，现在连珠海人都没有办法把握自己未来在珠海的位置，也是卡在原来生活状态和对未来的忐忑中，就像对一向看不起的西部，被几个大企业用几块地王就把珠海脑海中荒芜的西部印象抛之脑后，目前金湾项目抢到就是赚到，这一切，都是发生在6个月内的事情，变化每天都在发生，珠海昨天某个角度的缩影就是坦洲的今天，坦洲是通过各种毛细血管和珠海各条大动脉对接，而人群与生活习惯早已合二为一，目前能区分只是行政阻力，事实婚姻中的肉体关系无处不在。以上是本人对通过坦洲房地产有点分析，还珠海另外一个真实的、并非美丽的生活场景。
来源：珠海乐居